Dòng tiền chảy mạnh vào đất đấu giá

Các chuyên gia ghi nhận thực tế từ thị trường cho thấy, xu hướng dòng tiền đang và sẽ "chảy mạnh" về loại hình đất đấu giá tại các khu đô thị, khu dân cư. 

Bởi đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp kiện tụng. Sản phẩm này đã có sổ đỏ, hạ tầng, giúp người sở hữu sẵn sàng xây nhà để kinh doanh, cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) dẫn chứng, hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương diễn ra sôi động với số lượng hồ sơ tăng vọt. Trong bối cảnh giá căn hộ chung cư tăng cao và vẫn khan hiếm thì việc các nhà đầu tư chọn hướng rẽ khác cho dòng tiền của mình cũng là điều hợp lý.

Nhất là với các lô đất đã tách thửa, nằm ở những khu vực phát triển gắn liền với công nghiệp, thương mại dịch vụ, có hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá chưa quá cao... sẽ tiếp tục trở thành đích ngắm của nhà đầu tư thời gian tới – ông Đính phân tích.

Từ đầu năm đến nay, nhiều địa phương tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư mới với tần suất cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm trước. Hoạt động đấu giá đất diễn ra sôi động và không chỉ có số lượng hồ sơ tăng vọt mà mức đấu giá thành công cũng cao hơn từ 20% cho tới 10 lần so với giá khởi điểm.

Tiến sỹ - Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam đánh giá, từ góc độ quy hoạch, việc các địa phương mở các cuộc đấu giá đất, mở rộng thu hút đầu tư, trải thảm đỏ mời gọi nhà đầu tư... là điều hết sức bình thường và hợp lý. Khi quỹ đất trong nội thành không còn nhiều và việc mở rộng phát triển các đô thị vệ tinh nhằm giảm áp lực cho nội đô đã là ý tưởng, mục tiêu từ hàng chục năm qua.

Nhưng cá biệt là hai phiên đấu giá đất mới đây tại Hà Nội đã khiến cả thị trường ngỡ ngàng bởi có lô đất mức giá trúng cao gấp 18 lần so với giá khởi điểm. Tuy nhiên, hiện tượng này khiến các chuyên gia phải cảnh báo về hệ lụy đằng sau những phiên đấu giá đất được trả “giá ảo” như vậy.

Đặc biệt, trong bối cảnh Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo cũng ngày càng khan hiếm khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, thì đất đấu giá lại ngày càng hấp dẫn.

Trong bối cảnh dòng tiền được dự báo tiếp tục chảy mạnh vào đất đấu giá, Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty luật ANVI, Trọng tài viên Hội đồng Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho rằng, cần phải có những điều chỉnh về mặt kỹ thuật để quản lý, làm sao để việc đấu giá đất này không gây ra những hệ lụy cho xã hội.

Xét về mặt kinh tế, những cuộc đấu giá đất mà giá cao tới mức “ảo” như vừa rồi sẽ khiến người dân ngày càng khó có cơ hội tiếp cận đất đai, nhà ở. Kinh tế cũng sẽ chậm phát triển, dòng tiền chôn vào đất, không phát huy được hết giá trị đất. Đồng thời, sẽ có những ảnh hưởng không nhỏ trong việc quản lý, thực thi chính sách pháp luật về đất đai.

Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Việc liên tục đấu giá đất và giá trúng bị đẩy lên quá cao có thể khiến giá đất ở các địa phương này thiết lập một mặt bằng giá đất mới. Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 quy định hàng năm các tỉnh, thành đều phải xây dựng bảng giá đất mới sát giá thị trường.

Nếu lấy mốc đất trúng đấu giá để đưa vào làm dữ liệu định giá xây dựng bảng giá đất mới thì vô tình tạo ra một mức giá đất mới rất cao, bỏ xa thực tế tại các địa phương này. Như vậy, việc đẩy giá đất trong các phiên đấu giá đất này đã gây ảnh hưởng đến thực hiện chính sách đất đai mà cụ thể là khâu xây dựng bảng giá đất mới.

Đó là chưa kể, khi đã thiết lập mặt bằng giá đất mới ở các địa phương này mà giữ mức cao như vậy thì sẽ khiến thực thi chính sách đất đai cũng gặp thêm khó khăn vướng mắc. Đơn cử như giá đất quá cao sẽ tạo ra những phức tạp cho việc đền bù, giải phóng mặt bằng.

Do đó, hoạt động điều tiết thị trường bất động sản của Nhà nước cũng sẽ gặp nhiều khó khăn. Khi xây dựng bảng giá đất dựa trên những số liệu như vậy có thể dẫn đến sự gia tăng nhanh chóng và không bền vững của giá bất động sản.

Đồng quan điểm, ông Đào Ngọc Nghiêm cũng chỉ rõ, việc giá đất trúng đấu giá quá cao bên cạnh sự tích cực là giúp tăng nguồn thu ngân sách cho địa phương thì ẩn sau đó là rủi ro có thể xảy ra. Tại Hà Nội và một số tỉnh, thành khác, rất nhiều những mảnh đất, biệt thự bỏ hoang, rộng hơn là khu đô thị “bỏ hoang” bởi giới đầu cơ đất "chôn vốn" tại đó, dẫn đến sự lãng phí tài nguyên đất đai và khiến quy hoạch chung địa phương lộn xộn, mất thẩm mỹ.

Mảnh đất trúng đấu giá có thể chưa phải giá thật, nhưng nó sẽ xác lập một mặt bằng giá mới cho toàn bộ khu vực xung quanh, nhiều người dân sẽ căn cứ mức giá như vậy để tính đẩy giá chuyển nhượng lên cao. Điều đó có nghĩa là khi địa phương muốn làm hạ tầng hoặc thu hút doanh nghiệp vào đầu tư sẽ khó khăn hơn trong công tác bồi thường, tái định cư khi thu hồi đất.

Câu chuyện đặt ra là thu hút dòng tiền vào đất đấu giá góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách là cần thiết, đúng xu hướng nhưng phải minh bạch, chặt chẽ để không làm méo mó và tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.