Đấu giá đất - Bài 1: Làn sóng “giá ảo” và hệ lụy khó chữa

Dự báo, thị trường nhà ở sẽ đón nhận những điều chỉnh tích cực khi các Luật sửa đổi: Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản được áp dụng sớm từ ngày 1/8. Hiệu ứng của thị trường ghi nhận việc tiếp tục duy trì xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đô; trong đó, đất nền dần trở thành phân khúc hấp dẫn khách mua. 

Tuy nhiên, đã xuất hiện việc tăng giá đột biến ở phiên đấu giá đất mới đây tại Hà Nội. Điều này khiến dư luận lo ngại về làn sóng “giá ảo”. Các giao dịch mua bán trao tay ngay các lô đất trúng đấu giá càng khiến mặt bằng giá đất bị đẩy lên cao. Các chuyên gia khuyến cáo, cần ngăn việc nhà đầu tư thổi giá, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

TTXVN giới thiệu chùm 4 bài viết về thực trạng, phân tích những bất cập từ các phiên đấu giá đất thời gian vừa qua, đồng thời đưa ra những khuyến cáo của các chuyên gia và giải pháp từ các cơ quan quản lý nhằm ngăn chặn tình trạng này.

Tình trạng thị trường bất động sản giảm nhiệt, thanh khoản suy yếu, việc “lướt sóng” bán chênh rất khó thực hiện, thậm chí, khu vực ngoại thành Hà Nội không thể tổ chức đấu giá được vì không đủ số lượng người đăng ký diễn ra cách đây một năm giờ đã không còn. Gió đã đổi chiều khi xuất hiện việc đất trúng đấu giá tăng đột biến gấp nhiều lần so với mức giá khởi điểm ở hai phiên đấu giá đất mới đây tại Hà Nội đang khiến dư luận lo ngại về một làn sóng "giá ảo" đang lan tỏa. Nhất là việc giao dịch mua bán trao tay ngay những lô đất trúng đấu giá càng khiến mặt bằng giá đất bị đẩy lên cao sẽ để lại những hệ lụy khó chữa.

Bất thường giá đất trúng thầu

Các chuyên gia nhận định: Trên thực tế, trước khi cuộc đấu giá diễn ra, giá đất nền có vị trí tương tự tại khu vực huyện Thanh Oai và huyện Hoài Đức (Hà Nội) không cao như vậy. Thậm chí, một số dự án đất nền trong các khu đô thị lân cận vị trí đấu giá, nơi đã có hạ tầng đồng bộ hiện đại, quy mô hơn nhiều còn đang “ế” dù giá chào bán phù hợp với vị trí và công năng.

Trong khi đó, kết quả đấu giá thành công một mảnh đất ở ngoại thành Hà Nội lại tới hơn 133 triệu đồng/m2, gấp 18 lần giá khởi điểm. Điều này đặt ra câu hỏi, liệu giá trúng có đúng với giá trị đất hay chỉ là "giá ảo"; liệu người trúng đấu giá có bỏ cọc hay ai sẽ hưởng lợi sau những cuộc đấu giá có giá trúng thầu bất bình thường này…?

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản việt Nam (VARS) nhận xét: Trong bối cảnh Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo cũng ngày càng khan hiếm khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, thì đất đấu giá lại ngày càng hấp dẫn.

Theo VARS, trên thực tế, mức giá đất khởi điểm đấu giá tại các khu vực này đang được xác định khá thấp. Quy định xác định giá đất trước đây cho phép thuê tư vấn nhưng tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất đã bỏ quy định cho thuê tư vấn và chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố.

Nếu chiếu theo Quyết định 46/2024/QĐ-UBND ngày 18/7/2024 của UBND thành phố Hà Nội thì hệ số điều chỉnh giá đất của huyện Thanh Oai là 2,35. Bảng giá đất hiện còn hiệu lực được ban hành năm 2020 dao động trong khoảng 3,6 - 5,3 triệu đồng/m2. Khi nhân 2 hệ số này với nhau, mức giá khởi điểm cho huyện Thanh Oai chỉ từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các đơn vị tư vấn xác định giá đất khởi điểm tại huyện Thanh Oai là từ 40 - 45 triệu đồng/m2.

Khi sản phẩm an toàn cùng mức giá khởi điểm thấp, số tiền cọc không cao chỉ từ 100 - 200 triệu đồng/lô chắc chắn tạo sức hấp dẫn lớn đối với người mua. Bởi vậy, các phiên đấu giá này thu hút hàng nghìn hồ sơ đăng ký cùng số lượng người tham gia đông.

Điều bất thường ở đây là mức trúng đấu giá cao, vượt xa giá trị thực tế, lên tới hơn 100 triệu đồng/m2 ngang bằng với giá đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư. Trong khi đó, Thanh Oai và Hoài Đức là những vùng ven có cơ sở hạ tầng, tiện ích không nổi bật, tiềm năng tăng giá cũng chỉ mức bình thường. Theo VARS, kết quả của các mục đích này là không lành mạnh.

Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư tham gia các phiên đấu giá này là những người có "nghề" đấu giá đất với mục đích "lướt sóng" chứ không quan tâm giá trị thật. Nguy hiểm hơn cả tình trạng này là nguồn cơn tạo ra "sốt đất". Mức giá trúng thầu được lấy làm căn cứ để đẩy giá đất ở các huyện vùng ven tăng nhanh, khiến làn sóng “sốt giá ảo” lan tỏa trên diện rộng.

Ngay lập tức, ngày 21/8/2024, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ban hành Công điện số 82/CĐ-TTg chỉ đạo các cơ quan liên quan kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, Thủ tướng yêu cầu các cơ quan chức năng chỉ đạo các đơn vị, địa phương tăng cường nắm bắt tình hình, kịp thời phát hiện, ngăn chặn, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm quy định pháp luật trong việc đấu giá quyền sử dụng đất nhất là các hành vi cấu kết thao túng thị trường, thổi giá để tạo ra thị trường không lành mạnh, không đúng thực tế để trục lợi.

Cơ quan chức năng sẽ có “đáp án” thông qua hoạt động thanh tra, kiểm tra, rà soát lại kết quả của những phiên đấu giá. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, rất khó xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá trong các phiên đấu giá đất nhưng các khe hở pháp lý bộc lộ cần được xóa bỏ.

Còn khe hở cần “lấp”

Trước hiện tượng mức giá trúng đấu giá đất cao hơn nhiều lần so với mặt bằng chung tại địa phương, bà Đỗ Thị Hồng Hạnh - Tổng giám đốc Công ty Đấu giá hợp danh Lạc Việt phân tích: Mức giá khởi điểm thấp tạo nên sức hút đông người tham gia, tạo nên tâm lý kích cầu. Còn các cuộc đấu giá đất trước đây “vắng khách” là bởi có mức giá khởi điểm đã ở ngưỡng hàng chục triệu đồng mỗi m2 nên người dân không mấy tự tin để tham gia đấu giá.

Trong hai cuộc đấu giá gần đây ở Thanh Oai và Hoài Đức, mức giá khởi điểm chỉ từ hơn 7 triệu đồng/m2. Số tiền đặt cọc tính theo Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì mức tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá là 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm.

Với mức khởi điểm được đưa ra rất thấp thì mức đặt cọc cũng thấp theo. Các nhà đầu tư không có nhu cầu thực sẵn sàng đánh đổi rủi ro bởi nếu đấu giá trúng, nhà đầu tư có thể bán sang tay ngay để hưởng khoản tiền chênh lên đến hàng trăm triệu đồng. So với trước đây khi số tiền đặt cọc thường rơi vào từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng thì khách hàng bắt buộc phải cân nhắc kỹ hơn khi tham gia – bà Hạnh so sánh.

Đồng quan điểm, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) cho rằng, quy định của Luật Đất đai 2024 về xác định giá khởi điểm được tính theo bảng giá đất, trong khi bảng giá đất hiện nay bị khống chế bởi khung giá đất lại được phép tiếp tục sử dụng cho đến hết năm 2025 dẫn đến chênh lệch giá khởi điểm với giá thị trường quá lớn.

Trước hiện tượng này, các chuyên gia cảnh báo, có thể xuất hiện những đợt “thổi giá ảo” để tạo sóng mới trên thị trường đất nền. Đặc biệt, trước những tác động của quy định từ các bộ Luật mới liên quan (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2024), một cuộc đua đẩy giá đất đấu giá tại các huyện ngoại thành Hà Nội có thể sẽ xảy ra ngay trong những tháng tới, khi nhiều nơi cũng đang có kế hoạch đấu giá đất.

Hệ lụy khó chữa

VARS nhận định, hệ lụy của tình trạng đấu giá đất với mức giá trúng “ảo” như vừa qua tại Hà Nội sẽ gây khó khăn cho việc thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo tại nhiều địa phương khác trên cả nước. Dưới góc nhìn pháp lý, của người làm luật, Luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty Luật hợp danh Minh Bạch chia sẻ, khi giá bất động sản bị đẩy lên một giá trị quá mức so với giá trị thực, không có người mua, hoặc người mua không đủ sức mua sẽ dẫn đến hiện tượng vỡ “bong bóng” bất động sản.

Giá bất động sản bị đẩy lên quá cao cũng khiến giấc mơ về nhà ở ngày càng xa vời với người dân. Bên cạnh đó, tâm lý Fomo (hội chứng sợ bỏ lỡ) sẽ khiến nhà đầu tư sẽ kỳ vọng giá tiếp tục tăng, rồi đưa ra quyết định mạo hiểm. Bài học này đã diễn ra trên thực tế và khiến không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, tạo ra các khu đất bỏ hoang, dòng tiền bị “chôn” ở đất đai thay vì đi vào hoạt động kinh tế khác cũng gây những tác động tiêu cực đến nền kinh tế - Luật sư Trần Tuấn Anh nhận xét.

Đặc biệt, luật sư khuyến cáo, tình trạng này có thể gây khó khăn, phức tạp trong bồi thường, giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án đầu tư. Bởi nếu cứ lấy giá đất tham chiếu từ hoạt động đấu giá đất công khai để xác định giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng hay để tính nghĩa vụ tài chính về đất đối với các dự án đầu tư thì có lẽ sẽ không thể thực hiện được. Vì trên thực tế, giá trị đã bị đẩy lên quá cao.

Trong trường hợp các cơ quan chức năng xác định đúng giá trị thực của đất đai trong các hoạt động này thì lập tức có thể bị khiếu nại, tố cáo. Hoặc tình trạng khiếu kiện liên quan đến giá đất sẽ xảy ra phức tạp hơn hiện nay.

Để hoạt động đấu giá đất diễn ra minh bạch, nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách, VARS đề xuất Nhà nước cần sớm có thêm cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ, thông qua việc thay đổi tư duy về nhà ở của người dân. Bên cạnh đó, cần áp thuế, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh thì yếu tố tài sản tích lũy sẽ giảm đi. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất…

Theo VARS, việc đánh thuế bất động sản đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ bất động sản bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để "thổi" giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.

Luật sư Trần Tuấn Anh cho rằng, khi giá trị bất động sản bị "thổi" có một phần nguyên nhân từ pháp luật đất đai thì ngoài việc sử dụng biện pháp tài chính còn phải sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật có liên quan. Quy trình ban hành một văn bản quy phạm pháp luật không thể diễn ra nhanh chóng, có thể mất đi tính kịp thời trong vấn đề giải quyết hậu quả. Bởi thực tế sẽ còn phát sinh những vấn đề phức tạp hơn nếu không quản lý được giá đất trong các phiên đấu giá công khai như hiện nay.

Ông Ngô Gia Cường - Giám đốc VAI nhận định, để giảm thiểu những xáo trộn có thể xảy ra trên thị trường bất động sản, việc áp giá trong bảng giá đất là đảm bảo cắt giảm thủ tục hành chính nhưng phải được thực hiện đồng bộ. Tức là phải có bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường, không còn bị khống chế bởi khung giá đất như trước đây.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 chưa lường hết các tác động tiêu cực của giá đất giao thời giữa Bảng giá đất trước đây (bao gồm cả hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm) và giá đất trong Bảng giá đất theo chính sách mới, dẫn đến phát sinh những bất cập không chỉ trong hoạt động đấu giá đất mà còn liên quan đến nghĩa vụ tài chính đất đai khi chuyển mục đích sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tiền thuê đất, kêu gọi đầu tư…

Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 có tầm bao phủ lớn hơn rất nhiều so với Luật Đất đai 2013. Ông Cường đề xuất, Chính phủ cần sớm có đánh giá tác động của Bảng giá đất, đề xuất các biện pháp tháo gỡ để sớm trình Quốc hội bổ sung điều khoản chuyển tiếp phù hợp. Điều này nhằm tránh tác động tiêu cực của Bảng giá đất đối với nền kinh tế và đời sống xã hội, kịp thời giải quyết ách tắc thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.

Bài 2: "Tường lửa" ngăn nhiễu loạn